• El Grupo CEVASA ha obtenido un resultado después de impuestos de 24.510 miles de euros, frente a los 9.971 miles de euros del mismo semestre del año anterior.
• Las rentas de alquiler obtenidas en el primer semestre del año 2022 han aumentado un 6,44%% respecto a las obtenidas en mismo semestre del año 2021.
• El valor de la cartera inmobiliaria en alquiler ha aumentado de un 3,34% respecto a su valor a 31 de diciembre de 2021. La cuenta de resultados recoge +15.992 miles de euros por dicho concepto y en términos brutos, frente a 4.917 miles de euros del mismo semestre del año 2021.
• Durante el semestre se han vendido unidades de promociones inmobiliarias por un total de 13.046 miles de euros, que han aportado un beneficio bruto de 4.046 miles de euros a la cuenta de resultados.
• La cuenta de resultados del primer semestre del ejercicio recoge un total de 5.714 miles de euros, en concepto de ingresos atípicos relacionados con sentencias firmes en impuestos locales (plusvalía municipal) a recuperar, pagados en pasados ejercicios (principal e intereses devengados).
• En el primer semestre del año 2022, el grupo CEVASA obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 31.880 miles de euros, frente a los 12.315 miles de euros del mismo periodo de 2021 (19.565 miles de euros más), si bien es cierto que la mayor parte del aumento del resultado tiene su origen en resultados no corrientes.

Respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de impuestos han sido las siguientes:

La variación de resultados corrientes explica cerca de 4.257 miles de euros de aumento de dicho resultado:

• Durante el primer semestre del ejercicio se han escriturado las ventas de la mayor parte de las unidades de promoción inmobiliaria que poseemos a la venta en Sabadell, por un total de 13.046 miles de euros, que han aportado un beneficio bruto de 4.046 miles de euros a la cuenta de resultados. En el primer semestre del ejercicio 2021 no muestra resultados por este concepto.
• Las rentas por alquileres del primer semestre del 2022 han sido un 6,44% mayores que las mismo semestre del año 2021 (+544 miles de euros), como consecuencia de la incorporación de una nueva promoción, del incremento de precios y de un mayor nivel de ocupación.
• Una gran parte del aumento de las rentas por alquiler ha sido absorbido por el aumento de los gastos corrientes de explotación (+338 miles de euros). Estos aumentos se explican, principalmente, por la puesta en marcha de nuevos negocios y nuevas funcionalidades en el Grupo, que también ha necesitado de un aumento de plantilla.
• Con la normalización de la situación postpandémica continúa reduciéndose el saldo de impagados, si bien la recuperación de dotaciones anteriores ha sido menor en el primer semestre del año 2022 que en el semestre comparativo, tras recuperarse la mayoría de los extraordinarios derivados de aquella crisis. Los ingresos por este concepto han sido 105 miles de euros menores en el primer semestre del año respecto al mismo semestre del año anterior.
• El diferencial entre los gastos y otros resultados financieros de tipo ordinario de uno y otro semestre ha sido de +115 miles de euros (-523 miles de euros en el primer semestre de 2022 y -638 miles de euros en el mismo periodo del año anterior).

ESTADOS O CUENTA DE RESULTADOS (En Euros)	1S/2022	1S/2021
1) INGRESOS	23.093	9.506
2) GASTOS	-12.400	-2.500
3) OTROS RESULTADOS	4.436
(4)=(1)+(2)+(3) Resultado de las explotaciones y negocios corrientes	15.129	7.006
5) RDO.VENTAS INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES	15.997	5.947
6) DIFERENCIAS NEGATIVAS EN COMBINACIONES DE NEGOCIOS	0	0
(6)=(4)+(5) Resultado total no financiero de las operaciones	31.126	12.953
7) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS	1.303	6
8) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS	-663	-658
9) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS	126	4
10) RESULTADOS DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS A L/P	-13	10
11) PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS DE SOC. PUESTAS EN EQUIVALENCIA	1
(12)=(6)+(7)+(8)+(9)+(10)+(11) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio	31.880	12.315
(13) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS	-7.370	-2.343
(14)=(12)+(13) RESULTADO NETO DEL EJERCICIO	24.510	9.971
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante	23.636	9.656
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios	874	315
BENEFICIO BÁSICO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINANTE	1,02	0,42

La variación de resultados no corrientes explica cerca de 15.309 miles de euros de aumento:

• La cuenta de resultados del primer semestre incluye 16.045 miles de euros positivos en concepto de variaciones de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos asociados, frente a 4.983 miles de euros del mismo semestre del año 2021 (+11.062 miles de euros).
• Por el contrario, en el primer semestre del año se registró un importe menor de subvenciones en 947,4 miles de euros, debido principalmente a que en el mismo semestre de 2021 se percibieron 960 miles de euros de subvenciones por inversiones pasadas realizadas en ejercicios anteriores, que estaban pendientes de cobro.
• En el primer semestre de este año, el Grupo obtuvo sentencia favorable, en un contencioso por el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IMIVTNU) derivado de la transmisión de un complejo de viviendas en Madrid, realizada en el mes de diciembre de 2014. El Grupo recuperará 4.436 miles de euros de euros de importes previamente satisfechos (más los intereses aplicables, que ascienden a 1.278 miles de euros a 30/06/2022). Ambos importes se incluyen en la cuenta de resultados del primer semestre. El primer semestre de 2021 recoge 514 mil euros de atípicos similares (+5.200 miles de euros).
• En lo que al impuesto sobre sociedades se refiere, la reducción del 85% al 40% de la bonificación que hasta el ejercicio 2021 tenían las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, se recoge ya en el primer semestre de este año, con una carga impositiva sobre los resultados del alquiler de viviendas que se ha multiplicado por cuatro. Esta carga adicional sin duda repercutirá en la viabilidad de proyectos de vivienda en alquiler futuros ya que incrementará la ya elevada carga fiscal que recae sobre el alquiler de viviendas.

A) Ingresos

• Respecto al negocio de alquiler, en el primer semestre se ha recuperado la normalidad previa a la pandemia del COVID-19, si bien siguen sin recuperarse completamente los ingresos de alquiler de oficinas y locales comerciales. Es en estos segmentos donde la crisis económica esté teniendo sus peores efectos.
• Si bien se han recuperado con relativa rapidez las tasas de ocupación y precios en las viviendas, no ha ocurrido lo mismo en las superficies de oficinas y comerciales, especialmente los alejados de las zonas “prime”. No ha ayudado el aumento de los precios de la energía, combustibles y aprovisionamientos, que se ha producido en los últimos meses y especialmente desde que comenzara la guerra en Ucrania.
• Con la normalización de la situación postpandémica continúa reduciéndose el saldo de los impagados derivados de la misma y las tasas de morosidad e impago.
• En el primer semestre del año 2022, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 8.985 miles de euros, frente a los 8.444 miles de euros del mismo semestre del año anterior, lo que supone un aumento del 6,44%.
• El porcentaje medio de aumento de rentas (6,44%) debe relativizarse: es menor que la inflación del periodo julio 2021 a junio 2022 y parte de aquel aumento (2,08%) tiene su explicación en un nuevo edificio en alquiler en Cornellà (Barcelona) y en un ligero incremento de la ocupación.
• Si bien en los primeros meses el impacto de la pandemia en los ingresos por alquiler del Grupo fue bajo, la crisis económica posterior ocasionada por la inflación de precios de la energía está teniendo un impacto mayor y dificulta la recuperación de las tasas de ocupación y los precios de alquiler.
• Siguen relativamente estancadas las rentas de alquiler de las viviendas de renta libre. Los precios de los nuevos contratos se han visto perjudicados durante un largo periodo por las normativas vigentes en Catalunya. También las actualizaciones de renta de los contratos vigentes se han visto perjudicados por la limitación temporal de actualización de rentas impuesta por las normas estatales.
• Aunque los ingresos por alquiler de locales se han recuperado, el total devengado por alquileres de superficies comerciales (512 miles de euros), sigue siendo menor al de primer semestre de 2020 (514 miles de euros), que no acusaba la crisis derivada de la pandemia. Lo mismo ocurre en los alquileres de oficinas, que han descendido un 3,3% y están lejos (un 12%) de la cifra alcanzada en el primer semestre de 2020 (845 miles de euros frente a 934 miles de euros).
• Los segmentos comercial y de oficinas continúan muy afectados por la reducción de la actividad económica y las sucesivas crisis. La progresiva recuperación que esperábamos se está demorando más de lo previsto.

B) Costes

• El gasto derivado del mantenimiento y puesta a punto de los edificios ha sido mayor en el primer semestre del año 2022 que el del mismo semestre del año 2021, y se acerca a las cifras habituales de ejercicios previos a la actual crisis, tras recuperarse la habitual rotación en los contratos de vivienda y, en consecuencia, las obras de renovación. También se ha recuperado el ritmo de ejecución de los planes de mantenimiento.
• Han aumentado los gastos asociados con la puesta en marcha de los nuevos proyectos e inversiones, especialmente los de personal, con un aumento del 10,85% respecto a los del primer semestre de 2021 (1.858 miles de euros frente a 1.523 miles de euros).
• El resto de gastos corrientes asociados a la explotación y gestión del parque inmobiliario se mantienen contenidos y dentro de las ratios habituales

C) Venta de promociones inmobiliarias

• Tras la finalización de las obras de la promoción destinada a la venta en Sabadell, a final del año 2021, durante el primer semestre se han entregado la mayor parte de sus viviendas y, al cierre de este informe, se encuentra totalmente vendida. La cuenta de resultados del primer semestre recoge un resultado próximo a los 4 millones de euros correspondiente a dichas ventas.
• El Grupo ha comenzado la construcción de una promoción para la venta en L´Hospitalet (Barcelona), de 76 viviendas, cuyo inicio habíamos demorado hasta finalizar el plazo que habíamos fijado de comercialización bajo la fórmula buit to rent. El aumento de los costes de construcción y las desfavorables perspectivas económicas nos hacen ser prudentes respecto a la aportación de resultados de esta promoción, inicialmente previstos en algo más de 3,9 millones en el ejercicio 2025.
• El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 30 de junio de 2022 es de 534.859 miles de euros (498.179 miles de euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas destinados al alquiler y 36.680 miles de euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 530.243 miles de euros a 31 de diciembre de 2021. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 15.490 miles de euros (14.963 miles a 31/12/2021).
• Tras la puntual caída de valor de la cartera en el primer semestre del año 2020, por el empeoramiento entonces de las perspectivas respecto a la ocupación y rentas futuras a consecuencia de la pandemia, los valores han estado aumentando desde entonces de forma moderada durante el año 2021 y en mayor medida en el primer semestre de este año.
• El aumento global de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos subsidiados, ha sido de un 0,94% en el semestre. Si excluimos de esa variación el inmueble vendido en este periodo el aumento es del 3,28%, porcentaje que refleja mejor la variación de las plusvalías inmobiliarias.
• En el siguiente cuadro se muestra qué conceptos se han trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA relativos a variaciones de valor de los activos inmobiliarios, y qué otros no se recogen, en aplicación de la normativa contable:

Por lo tanto, la cuenta de resultados del primer semestre del año 2022 recoge un resultado positivo de 16.026,52 miles de euros por variaciones de valor de los activos inmobiliarios y amortizaciones, frente a un resultado de 4.958,09 miles de euros del primer semestre del ejercicio 2021.

A) Promociones en desarrollo

Durante el primer semestre del año 2022 no se han adquirido nuevos inmuebles y sólo se han realizado pequeñas inversiones en los edificios en alquiler (+ 554 miles de euros). Adicionalmente, se realizaron inversiones en el desarrollo de las promociones para la venta (+265 miles de euros).

B) Habitatge Metropolis Barcelona

Respecto a nuestra participación en la sociedad HABITATGE METROPOLIS BARCELONA, S.A. (HMB), en el que participamos junto con Neinor Homes (a través de la sociedad conjunta NiCrent), el Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona, continua a buen ritmo el desarrollo de los diferentes proyectos de la primera fase, que, junto con los que se prevén para los próximos años, completarán la promoción y puesta en explotación de más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su área metropolitana. Se trata de una importante inversión para CEVASA, en el marco de nuestra estrategia de mantener una posición de referencia en el sector de vivienda protegida en alquiler, en alianza con los principales operadores del sector inmobiliario.

Con el esfuerzo de todos los socios, desde el pasado mes de noviembre, en que CEVASA y Neinor se unieron al proyecto y entraron en el capital de HMB, se han constituido los órganos de gobierno y de trabajo, se han desarrollado e implementado todos los sistemas, reglamentos y procesos operativos necesarios para la adecuada gestión de un proyecto de estas dimensiones, y se ha avanzado al ritmo previsto en las nueve primeras promociones.

Fuente: OIR