De los resultados correspondientes al periodo de seis meses terminado el 30 de junio de 2022 destacan los siguientes hechos:

• Los ingresos de explotación para el periodo de seis meses terminado el 30 de junio de 2022 ha ascendido a 1.295 miles de euros principalmente por la contribución a la cifra de arrendamientos de la cartera de bienes de inversión tanto nacional como internacional.
• Los gastos de estructura se sitúan en 1.866 miles de euros e incluyen gastos de personal por importe de 901 miles de euros para el periodo de seis meses terminado el 30 de junio de 2022.
• El diferencial financiero neto se sitúa en 6.573 miles de euros, principalmente por el registro de una quita sobre la deuda concursal privilegiada y su conversión a crédito ordinario tras la renuncia de las garantías prendarías que recaían sobre el menciado crédito concursal provilegiado, los efectos de la quita del 70% han supuesto el reconocimiento de un ingreso financiero por importe de 7.961 miles de euros.
• El resultado acumulado consolidado a 30 de junio de 2022 y 30 de junio de 2021 ha ascendido a 6.832 miles de euros de beneficio y 4.028 miles de euros de pérdidas, respectivamente

Área Inmobiliaria

Durante los seis primeros meses del ejercicio 2022 el Grupo ha generado ingresos por comisiones de ventas de productos, así como por los servicios prestados por la gestión de activos de terceros, centrando su actividad en la gestión de activos inmobiliarios terminados y en renta.

En esta área cabe mencionar que a 30 de junio de 2022 la Sociedad mantiene una cartera conformada por 46 activos inmobiliarios finalistas (176 inicialmente adquiridos) de diferentes

tipologías del denominado Proyecto Laino, que actualmente tiene presencia en tres comunidades autónomas (Castilla-La Mancha, Cantabria y Murcia).

A este respecto, la Dirección del Grupo se encuentra en un proceso de búsqueda e incorporación de nuevos negocios, al objeto de consolidar un ambicioso proyecto empresarial a medio plazo, habiéndose cerrado importantes acuerdos durante el presente ejercicio y aprobados por la ultima junta General de Accionistas del pasado 30 de junio, consistentes en la incorporación al Grupo a la sociedad Exit 4: Asesoramiento y Consultaria de Empresas, S.L., sociedad tenedora de una cartera de activos inmobiliarios compuesta principalmente por suelos urbanos con un valor acumulado de más de 5 millones de euros que formarán parte del área inmobiliaria.

De esta manera NYESA fortalece su negocio futuro de promoción a la vez que aporta valor añadido al suelo a través de su desarrollo urbanístico, de cara a posibles planteamientos alternativos de desinversión.

Área Patrimonial

Durante los seis primeros meses del ejercicio se obtuvieron ingresos obtenidos por los alquileres de oficinas, naves industriales, residencias y locales. Actualmente la cartera de bienes de inversión del Grupo al periodo terminado el 30 de junio de 2022 tiene un nivel de ocupación de más del 95% sobre el área internacional y un 33% de ocupación sobre el área nacional.

La Dirección del Grupo continúa centrando sus esfuerzos en viabilizar operaciones de aportación de activos patrimoniales vía ampliación de capital. En este entorno, la reciente ejecución de los últimos acuerdos sociales aprobados por la Junta General de Accionistas del pasado 30 de junio han reforzado esta área con la incorporación de activos generadores de rentas recurrentes.

Las operaciones recientemente ejecutadas afectas al área patrimonial son las siguientes:

• La incorporación al Grupo de la Sociedad Inversiones Catania y Palermo, S.L. sociedad tenedora de un inmueble con contratrato de arrendamiento destinado a centro

deportivo y de ocio en Alcalá de Henares (Madrid). Dicho centro cuenta con 7 pistas de pádel, campos de Fútbol, vestuarios, zona infantil, sala de fisioterapia, restaurante con terraza y zona infantil, sala de reuniones, tienda deportiva y sótano destinado garajes.

• La incorporación al Grupo de la Sociedad Ejido Hotel, S.A. tenedora de un inmueble en explotación, se trata del HOTEL EJIDO con categoría de 3 estrellas y 86 habitaciones, situado en Calle Mónaco, nº 10, en el municipio de El Ejido, provincia de Almería. Este hotel, cuya incorporación se ha producido estando en funcionamiento, se prevé que optimice en el corto plazo las ventas de la mano de un gestor hotelero de reconocido prestigio con el cual se está negociando a fecha de formulación de los presentes Estados Financieros Intermedios Consolidados. De esta manera, con su red de ventas electrónicas y acuerdos corporativos empresariales, se abriría el abanico de la tipología de clientes y, por ende, las ventas, permitiendo reforzar el área patrimonial con una línea hotelera, que históricamente ha tenido un peso específico importante en la Sociedad.

Área Internacional

En la actualidad la Sociedad cuenta con los siguientes proyectos inmobiliarios internacionales:

• Narvskaia (Rusia)

El activo se compone de un conjunto de diecisiete edificaciones situadas en el distrito Koptevo de Moscú y que totalizan 27.018,40 m2 construidos sobre un solar de 30.943 m2. A pesar de la fecha de construcción de las mismas (las primeras datan de 1956 y las últimas se erigieron en 1990), su estado es bueno, especialmente teniendo en cuenta de que la actividad desarrollada en su interior ha sido industrial, de almacenaje y como oficinas asociadas, usos que, por otra parte, aún siguen vigentes conforme al actual planeamiento urbanístico de Moscú.

• Finca La Playa (Costa Rica)

Parcela de 4,4 hectáreas de extensión con una superficie edificable de 813.000 m2, sin límite de densidad, y con la posibilidad de usos mixtos tantos residenciales como hoteleros. Respecto a este proyecto se está trabajando en una doble vía: (i) bien el desarrollo de un resort vacacional de 250 habitaciones en el marco del acuerdo de colaboración suscrito con Grupo Roxa; (ii) bien la desinversión. La zona residencial ha sido valorada en 16.384 miles de euros y la zona hotelera en 10.579 miles de euros, siendo el valor total de la parcela de 26.963 miles de euros según informe de valoración de Savills Aguirre Newman y Tecnitasa con una tasa de descuento aplicada es del 22% a 31 de diciembre de 2021.

Evolución previsible de los negocios

El sector inmobiliario vuelve a la incertidumbre como nuevo escenario. Si bien, a pesar de un entorno económico desfavorable, el sector muestra una marcada tendencia alcista, con una demanda fuerte y un notable aumento de precios de ventas derivado del aumento de los costes energéticos y de las materias primas.

En lo que respecta a la oferta de vivienda nueva, se está viendo afectada por la guerra en Ucrania y por el aumento de la inflaccion, en forma de un encarecimiento adicional de los costes de construcción y de problemas por falta de abastecimiento de materiales o retrasos significativos en la cadena de suministros, que hace prever una tendencia alcista del precio.

En contra posición en lo que respecta a la demanda, los factores más significativos son el impacto de la inflación y el aumento de los tipos de interés que merman la capacidad de compra de hogares y empresas.

Las previsiones del Banco de España más actualizadas, espera que el PIB de la economía española aumente un 4,1% en 2022 y que siga creciendo de una forma relativamente robusta en 2023. El consumo de los hogares se ha visto negativamente afectado especialmente por el incremento en precios. Las perspectivas futuras están afectas principalmente por 3 factores, las tensiones geopolíticas y más concretamente la guerra en Ucrania, la crisis energética y el cambio de rumbo en la política monetaria motivado por el riesgo de cronificación de la inflación. Como principal reflejo de la pérdida de capacidad de compra de los consumidores como consecuencia de la inflación.

Si bien, el mercado inmobiliario ya venía acusando cierto agotamiento antes de que irrumpiera la COVID-19 pero las medidas aplicadas para la contención de los contagios y el efecto de las mismas en la economía y el empleo han ayudado a frenar el crecimiento y a un cambio de tendencia.

En este contexto, el Grupo Nyesa espera encontrar las soluciones más adecuadas a un mercado con mayores dificultades a la obtención de crédito, con mayores costes para la financión, una menor capacidad de consumo y un inflación a la alza.

Principales magnitudes económicas

Como ha sido expuesto durante el primer semestre del ejercicio 2022, el Grupo ha seguido normalmente con su actividad empresarial. A este respecto, se incluye un cuadro comparativo del resumen de la cuenta de resultados correspondiente al período seis meses terminados a 30 de junio de 2022 y 2021:

Durante el primer semestre del ejercicio 2022 y 2021, los “ingresos de explotación” que asciende a 1.295 miles de euros y 1.586 miles de euros, se corresponde con (i) ventas de activos inmobiliarios, (ii) Ingresos obtenidos por la filial rusa, Marma, S.A. y (iii) ingresos por comisiones en la venta y gestión de activos inmobiliarios de terceros.

• Gastos de explotación

Los gastos de estructura se sitúan en 1.866 miles de euros e incluyen gastos de personal por importe de 901 miles de euros para el periodo de seis meses terminado el 30 de junio de 2022.

Endeudamiento

A continuación, se incluye una comparativa del endeudamiento financiero al 30 de junio de 2022 y 2021.

La variación registrada sobre “Deuda financiera neta” viene motivada principalmente por dos hitos:

Durante los seis primeros meses del ejercicio 2022, la sociedad fue informada de la adquisición por parte de su accionista de referencia D. Mariano Schoendorff de los créditos concursales que la entidad Banco Sabadell mantenía frente a Nyesa por importe de 10.987 miles de euros. Dichos créditos constaban reconocidos en la deuda concursal de Nyesa con la calificación de privilegio especial. No obstante, debido a que las garantías que les otorgaban tal privilegio carecían en la actualidad de valor por tratarse de prendas de acciones de sociedades filiales de Nyesa en liquidación, D. Mariano Schoendorff accionista de referencia comunicó la renuncia a dichas garantías, lo cual ha conllevado de conformidad con lo previsto en el convenio de acreedores de Nyesa su reclasificación como créditos ordinarios, y por tanto la aplicación de una quita del 70% por importe de 7.691 miles de euros.

Riesgos e incertidumbres del negocio

• Riesgo de la posibilidad de liquidación

La viabilidad futura de la Sociedad está condicionada al cumplimiento del Convenio de Acreedores, el cual fue modificado y sus nuevos términos son firmes desde el 18 de mayo de 2021. El cumplimiento de este Convenio está sometido a control judicial. En caso de incumplimiento, de acuerdo con la legislación concursal, el deudor tiene la obligación, y cualquier acreedor la potestad, de solicitar su declaración de incumplimiento. La eventual declaración de incumplimiento del Convenio, podría suponer la apertura de la fase de liquidación del concurso, lo que podría concluir en la liquidación de la Sociedad, en cuyo caso los accionistas únicamente percibirían su cuota de liquidación tras haber sido satisfechas la totalidad de las deudas de la Sociedad.

El Plan de Pagos que se recogió en la Modificación del Convenio de Acreedores ya aprobado y firme actualizado con las masas pasivas actuales al periodo terminado el 30 de junio de 2022 es el siguiente:

A estos importes deben añadirse los créditos contra la masa, que a 30 de junio de 2022 ascienden a 1.548 miles de euros, los cuales se encuentran vencidos y son exigibles, deuda frente a la administración concursal por honorarios pendiente en la fase común del Convenio de Acreedores.

Asimismo, el patrimonio neto de la Sociedad a 30 de junio de 2022 asciende a 30.557 miles de euros,si bien la reciente ejecución (el 13 de septiembre de 2022) de las operaciones corporativas aprobadas por la Junta General de Accionistas el pasado 30 de junio de 2022 (véase Nota 24) permitirá el restablecimiento de su desequilibrio patrimonial.

Riesgo por la deuda vencida e impagada

A fecha de formulación de los presentes Estados Financieros Intermedios Consolidados La deuda del Grupo, que se encuentra vencida e impagada asciende a 5.305 miles de euros cuyo desglose se presenta a continuación:

• Deuda concursal con privilegio general frente a administraciones públicas: 3.082 miles de euros.
• Deudas contra la masa: 2.223 miles de euros, el detalle de los créditos contra la masa vencidos y exigibles a la fecha de presente Suplemento, es el siguiente:
• Deudas frente a la administración concursal por honorarios pendiente de pagos en la fase común del Convenio de Acreedores por importe de 1.548 miles de euros.
• Deudas frente acreedores y proveedores corrientes por importe de 675 miles de euros.

La existencia de créditos contra la masa y con privilegio (general y especial) vencidos, supone que cualquiera de estos acreedores tiene la posibilidad de reclamar tales deudas o en su caso ejecutarlas por la vía de apremio.

A la fecha formulación de los presentes Estados Financieros Intermedios Consolidados, parte de estas deudas contra la masa se encuentra incursa en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales interpuesta por los Administradores Concursales (AEAT y PwC) por impago de los honorarios devengados en el procedimiento concursal en su condición de administradores, más los intereses y costas que en su caso correspondan.

Riesgo de no cumplir con el Plan de Negocio

El futuro del Grupo está basado en la ejecución del Plan de Viabilidad para los ejercicios 2021-2031 contemplado en la Modificación del Convenio de Acreedores de la Sociedad (en adelante el “Plan de Viabilidad”) elaborado por la dirección por lo que el no cumplirlo podría llevar a la sociedad a la sociedad al incumplimiento de sus obligaciones.

Riesgo por volatilidad del precio de la acción

No puede asegurarse que el precio de cotización sea satisfactorio. Factores tales como la evolución de los resultados de la Sociedad, la volatilidad general del mercado, así como las fluctuaciones de los mercados financieros podrían afectar de forma negativa a la evolución de la cotización de las acciones de la Sociedad.

Desde noviembre del pasado ejercicio 2021 se está produciendo una escalada de la tasa anual de inflación, de hecho, el incremento del último año ha sido notable, con una aceleración importante desde inicios de este ejercicio. El último dato publicado correspondiente a la inflación interanual de agosto de 2022 asciende a 10,4 %. Este crecimiento generalizado de los precios se ha focalizado principalmente en el componente energético y se ha ido trasladando al resto del entramado productivo.

Si bien, el sector inmobiliario es uno de los mercados que mejor se comporta con el incremento de los precios, las posibles consecuencias si la situación inflacionista se mantiene son las siguientes:

• Desequilibrio entre la oferta y la demanda
• Incremento en los costos de producción
• Ajustes de precios
• Aumento de la cantidad de dinero en circulación
• Aumentos de los costes de financiación
• Menor accesibilidad al crédito.

Concretamente el Grupo Nyesa ha experimentado un incremento en los costes de proveedores y suministros. Asimismo, por aplicación del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, y del Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, y teniendo la Sociedad la consideración de gran tenedor (titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial), el incremento de la renta de todos aquellos contratos de arrendamiento que tiene suscritos en su condición de arrendadora, y que deban ser objeto de actualización hasta el 31 de diciembre de 2022, no pueden exceder el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. El último dato publicado correspondiente al periodo interanual junio 2021-junio 2022 es del 4,76%.

En cualquier caso, el riesgo de este periodo de escalada de la inflación es que está situación pueda cronificase a través de una espiral precios-salarios, generando incertidumbre y provoque una desaceleración de la demanda a corto medio plazo.

Fuente: OIR